北京的房地产市场真的失败了吗?我想认真讨论这个问题。

两个月前,一个南方的姐姐对我说,“你不认为北京市场已经停止运转了吗?目前,全国所有的资金都流向深圳。

“我懒得争辩,发了一堆省略号过去。

后来,我逐渐发现这种观点不仅仅是少数人的观点。

越来越多的人,甚至媒体,都有点唱衰整个北方经济,鄙视北京的意义。

例如,在最近的文章中,北京的人口战争处于最底层,北京迫切需要贫困,而北京和天津正变得不那么有吸引力。

微信群中也有一些讨论:北方基本不好,北京的房价没有上涨,北方没有未来...北京的房地产市场真的不好吗?这篇文章,我们严肃地谈论这个话题。

长江三角洲、广东、香港和澳门以及大湾地区正在升温,但北京、天津和河北相对较冷。为什么北方市场有这么多声音在唱?我认为更重要的一点是,长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区的市场自今年以来升温较快,而北京、天津和河北仍然相对较冷。

我从寻找房子的贝壳中得到一组数据。

这组数据筛选出了一些有代表性的城市。苏州、厦门、无锡和东莞是根据二手房价格调整范围排名的首选城市。

换句话说,长三角城市群、广东、香港、澳门和海湾地区都有相对较高的价格调整。

尽管廊坊紧随其后,但北京和天津都位于中游和下游。

我之前在一篇文章中分析过,北京3月份的数据不错,市场也在好转。

然而,与长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区的酷热相比,它仍然相形见绌。

此外,从政策和当地市场来看,结论确实是一样的。

首先,长江三角洲的政策变化。

在上海的带领下,几乎所有城市都对房地产市场政策进行了微调。

包括降低交易税费、放宽结算限制、降低抵押贷款利率等。

(照片:由通策研究所整理)再看看地球拍卖市场。

在苏州、合肥和杭州,参与拍卖的公司数量与18年前相比大幅增加,甚至苏州清涧湖地块的竞标也达到了175轮。

(照片:同策研究所制作)无锡。

在过去的18年里,无锡有很多土地出售。

9月27日在无锡,土耳其拍卖市场创下了今年最快的拍卖纪录,9月27日有7笔基价交易和1笔成交额。许多人仍然记忆犹新。当时,土耳其拍卖市场非常冷。

然而,2019年,无锡本地拍卖市场将再次升温。

滨湖区和吴昕区已经出现了两块地价超过1万元的地块,尤其是吴昕区。经过99轮竞标后,出现了一位久违的土地之王。

(照片:由通策研究所整理)当然,目前的牛市肯定不如2017年。

然而,与2018年相比,许多城市的底价和溢价明显上升。

与长江三角洲相比,广东、香港、澳门和台湾的海湾地区更热。

毕竟,江苏自由贸易区仍在讨论中,粤港澳海湾地区的规划已经出台。

首先,让我们看看珠江三角洲的政策。

此外,许多城市都做了小调整。

深圳将二手房增值税减半,降低利率,放宽引进人才到广州定居的政策限制,并在东莞、佛山、中山和珠海不同程度地放宽政策。

(照片:由同策研究所整理)很明显,广东、港、澳、海湾地区规划出台后,广州的土块明显升温。

2月28日,广州拿下了三块商业和住宅用地。除116亿元外,天河区金融城的地价超过45%,赢得了天河区长期未出售住宅小区的地价王。

此外,佛山还推出了更多的地块。3月份,共有8块地皮售出。其中,北郊高村地块吸引了27家住宅企业争夺该称号。在拍摄开始前,最高价格已经超过,并直接进入了争夺出租屋的模式。经过80轮激烈的竞争,金帝获得了冠军。

最后,让我们比较北京、天津和河北。

上海、深圳和广州已对其购买政策进行了微调,但仅北京方面在3月份就出台了“承认房屋和贷款”的政策,这可以被视为继续修补监管政策的一种姿态。

然而,北京的土地市场在18年后恢复了。到今年2月,天气已经变得有点冷了。除大兴区和通州区外,门头沟和平谷等受欢迎地块的地价相对较高,以底价出售。

二月份,又一次拍卖了家园。

在北京市场,各地的开发商都对征地持谨慎态度。

再看看天津,数据显示天津市土地出让底价为6192元/平方米,同比下降35.61%,平均地价为5.64%。“低溢价”将成为常态。

在16年来的最高点,保险费率超过80%。

武清更糟糕。

2018年武清区37宗土地交易均以挂牌底价完成,地价为零。

对于已经拍卖的地块,计划今年以较低价格进入市场。

以上,我们得出两个结论:1 .当长江三角洲、广东、香港、澳门和大湾地区的土地拍卖升温,甚至出现土地皇后时,北京的土地拍卖市场仍然相对谨慎,北京周边的市场更是糟糕。

2.在政策和利益方面,长三角、广东、香港、澳门和海湾地区的许多城市已经对房地产市场政策进行了微调,而北京方面则相对严格,加大了监管力度。

最后,从我个人的感觉来看,长江三角洲、广东、香港、澳门和大湾地区的主要规划在通信量上要比通州分中心和大兴机场大得多。

通州的舆论似乎一夜之间就平息了。

例如,当我讨论通州县和北三县时,智湖只有几个可怜的赞美,而广东、香港、澳门和大湾地区的文章则被曝光了60%。

京津冀热已经消退,北京房价相对稳定,这也让一些人产生了“北京房地产市场正在衰退”的错觉。

北京人口的净外流。真相是什么?另一个有争议的问题是北京的人口净流出——我们常说只有人口净流入的房地产才有投资价值。

所以有些人认为北京的吸引力正在逐渐减弱。

在中泰证券发布的《2018年全国人口迁移图》中,北京的净人口流出量在全国排名第一,而天津和河北的净流入量几乎可以忽略不计。

广东和浙江是净人口流入最多的省份。

与长江三角洲相比,广东、香港、澳门和海湾地区,北京、天津和河北都有些惭愧。

报告进一步指出,从北京流出的人口没有返回河北和天津——天津的人口吸引力自2014年以来明显减弱。

尽管2018年人口将略有回升,但净流入不到10,000人,过去的辉煌已经不复存在。

然而,在河北省的城市中,2018年只有廊坊(注册人口)和秦皇岛有净人口流入,规模分别为10,000和13,000,与北京的人口流出相比非常小。

更不用说,河北的其他城市仍然面临着人口净外流的压力。

然后得出结论:从人口层面来看,京津冀城市群的长期增长势头正在减弱。

随着北京人口外流和其他城市相对缺乏经济活力,北京、天津和河北作为一个整体正面临人口流失,长期经济增长势头可能减弱。

但这是事实吗?要是事情这么简单就好了。

我们推断出这些看似正确的逻辑——京津冀房地产市场比长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区冷得多吗?京津冀人口正经历净外流吗?自17年前下半年以来,北京房价没有飙升,这是真的吗?在过去的两年里,在广东、香港、澳门和长江三角洲的投资增加了吗?这就是结论:北京做不到,所以如果你想投资,就去南方。

哈哈哈哈哈哈。

这个结论真的让人又笑又哭。

那么,有什么问题呢?北京不是北方,北京是中央政府。

如果你听不懂这句话,那就意味着你对北京、天津和河北一无所知。

前几天,我参加了华夏幸福产业研究所主办的“北京周边都市圈区域价值论坛”,其中提到都市圈是如何成为一个城市群的,给我留下了深刻的印象。

如果将城市群中的每个城市比作一个“鸡蛋”,那么鸡蛋的不同改革(食用方法)代表了城市群在不同时期的扩张过程。

起初,是煮鸡蛋。

许多城市在三维空间中成长,但并不相互影响。他们没有经济联系,彼此孤立。

然后是鸡蛋的扩散。当城市迅速发展时,就会像馅饼一样蔓延开来。

此时,城市互相“攫取领土”,随机分布在[/k0/]。

最后,炒鸡蛋。

这是大都市地区的真正融合。通过鸡蛋混合,实现了产业红利和结构调整。许多城市是有机联系、相互依存和相互促进的。

起初,是煮鸡蛋。

许多城市在三维空间中成长,但并不相互影响。他们没有经济联系,彼此孤立。

然后是鸡蛋的扩散。当城市迅速发展时,就会像馅饼一样蔓延开来。

此时,城市互相“攫取领土”,随机分布在[/k0/]。

最后,炒鸡蛋。

这是大都市地区的真正融合。通过鸡蛋混合,实现了产业红利和结构调整。许多城市是有机联系、相互依存和相互促进的。

这是从城市群到大都市区的演变。

它基本上解释了长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区的形成过程。

但是,请注意北京、天津和河北的发展不是这样。

如果你打个比方,北京和天津、河北的关系更像北京炒鸡蛋,天津和河北炒鸡蛋。

换句话说,北京、天津和河北以前没有产业互补性。京津冀城市发展逻辑按城市等级排序,行政权力占主导地位。

谁最有权力谁就有发言权,谁有发言权谁就有更多的资源。

其结果是,由于北京是国家的中心,而不是北部地区的核心城市,北京的资源极其集中,而周边城市由于实力薄弱发展缓慢。

北京已经独立发展,与周边城市几乎没有工业联系。

这是北京、天津和河北、长江三角洲、广东、香港和澳门以及大湾地区之间最大的差异。这也是南方朋友最不理解的地方。

稍后我会继续解释。

北京、天津和河北的房价都有所反映,除天津地区外,北京周边房价直线下降。

离北京越远,房价越便宜。

长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区不会有这种问题。

房价没有按城市级别排名,而且有许多高房价。

如果这种情况继续发展下去,那么北京将继续从其周边城市吸取血液,形成一个可怕的单核大城市,而周边城市将由于对电力经济的依赖而继续受到侵蚀。还有什么地方会有大都市,只剩下北京和“北京周边的贫困地带”。

有人说,那么北京为什么不与周边城市一起发展呢?让我们打个比方。

这就像一个全尺寸的铌装备大号。你需要给新来的球员带一份小号,并说我将带领球队。顺便说一句,你会获得经验的。

小白人会说什么:“大哥,我也想啊,但是级别不够,抄不进去。

“不是没有一起玩,而是水平不够。

北京可以和上海和深圳一起玩,但是河北的周边地区真的很难搬。

因此,如何实现京津冀一体化是一个百年老问题。

解决这一问题的途径是“解放资本职能,协调京津冀发展”。

北京人口净流出是政策导向的结果,不是吸引力减弱,也不是糟糕的经济。

问题的关键在于,北京的净人口外流并不意味着北京的房地产市场和经济正在衰退,而是北京的吸引力太大,不能“削弱”其中的一部分。

为什么?我们需要知道它是什么,为什么是它。

如果一个城市的房价是由人口的长期净流入决定的。

那么是什么决定了人口是否有净流入呢?这是一个行业。

北京最大的工业是什么?虽然我想反驳那些瞧不起北京的人,但我不愿意北上发展重工业。

我真的有点不好意思,因为它实在太欺负人了。

看看这个行业,你会明白为什么北京不是北方,而是中央政府。

北京拥有全国最多的总部。中国企业贡献了北京上市公司一半以上的收入。

中国五大金融机构、中国四大资产管理公司、中国全球500强企业总部的20%、高盛、安盛、摩根大通、新三板市场和“AIIB”总部都在北京。

也许对于一些城市来说,一两家互联网公司是很棒的,但是百度、网易、新浪等等,这些公司在北京可能排名不佳...下图显示了在全球交易所上市的所有中国公司的排名。

北京在前20名中有16名。

更直观的比较...这更显示了差距。

下图显示了2016年上市公司总营业收入排名。北京是16万亿元,香港是6.7万亿元,广东省是5.5万亿元,上海是5万亿元……这些数据真的会让很多人重新认识。

因为这些企业相对低调,甚至在某些情况下故意避开他们,你知道原因。

例如,我们都知道阿里巴巴是中国市值最高的公司之一。

然而,在北京西城区月坛南街,有一家企业的总利税相当于阿里巴巴的20元...我不会说哪一个是具体的。

此外,北京不仅是一家国有企业。

据CBinsights 2018年发布的《全球技术中心报告》(GlobalTechHubsReport)称,在过去的6年里,北京的技术公司共筹集到720亿美元,排名世界第二,是排名第四的上海的三倍多。

根据2018年186家独角兽公司总部的统计,北京占79家,比排名第二的上海多37家,而深圳只有15家...如果这个数字不叫滚动,那么我不知道什么是滚动...好吧,继续,我有点脸红。

吹牛从来没有这么舒服过。

我想表达的意思很简单。北京的工业很好,北京的第三产业所占比例最高。

第三产业的特点是收入高于第一和第二产业,产业集聚更强,就业机会更多。

因此,北京工人阶级的收入高于上海和深圳,北京的就业机会也多于上海和深圳。

这表明北京的产业结构非常健康,人口净流出不是因为经济不景气。

这意味着人口救济的任务已经完成。

2016-2035年,北京新的城市总体规划明确规定,到2020年,北京的常住人口将控制在2300万,2020年后将在很长一段时间内保持稳定。

该市六个区的人口预计将减少约190万人,另外还有至少200万人尚未统计。

2016-2035年,北京新的城市总体规划明确规定,到2020年,北京的常住人口将控制在2300万,2020年后将在很长一段时间内保持稳定。

该市六个区的人口预计将减少约190万人,另外还有至少200万人尚未统计。

北京缓解人口压力的努力是下一个大游戏。

在过去的十年左右,北京的房价上涨了很多。

为什么自这两年以来,北京的房价一直得到很好的控制,甚至比上海和深圳的房价还要好?当然,总的方向是“没有投机的余地”,但我试图从另一个大多数人没有想到的方面来解释它。

过去,北京房价飙升的主要原因是北京从全国各地聚集资源。

其次,北方经济发展良好的城市不多,所以热钱又一次涌入北京。

北京对房价的严格控制实际上扼杀了热钱投资投机的机会。

包括通州、北三县和北京周边地区,严格的监管程度在全国罕见。

在严格控制房价期间,京津冀应进行“产业转型”和“区域增值”。

粤港澳大海湾地区与长三角城市的关系在产业上是相辅相成的。它是从煮蛋——摊蛋——煎鸡蛋的模式逐步发展起来的。由于工业推动了城市化,它带来了更多的人口聚集,并最终形成了一个大都市区域。

这两个城市群体的产业有各自的特点。

珠江三角洲是中国制造业的核心,以电子、通信、半导体等电子信息产业为主要产业。

长三角产业链比较完整,包括重工业、轻工业、资源、技术、传统、新兴等。

那么,问题就出现了。

如果一家从事第三产业的北京初创公司想搬迁总部,他会去河北吗?我认为可能性不大。公司可以选择深圳和上海。

下图显示了北京、天津和河北的十大企业。

河北主要由钢铁、汽车和房地产组成,以第二产业为主。天津是港口经济。

河北和天津缺乏创业的土壤。京津冀没有互补产业,依靠市场不可能自由发展成都城市圈。

因此,这种情况需要产业转型。

北京的部分工业和人口被疏散到天津和河北。

过去有许多经验和教训。

例如,支持天津滨海新区和唐山曹妃甸直接建设新区是不可行的。那么,最好是创建一个高标准的新城市和新区,完成京津冀产业转型。

这就是在北京人口和工业得到缓解的同时,建立雄安新区和通州市分中心的逻辑。

北京净人口外流的过程也是京津冀一体化和产业转型的过程。

缓解人口压力只是第一步,解决就业问题是关键。

在此期间,北京、天津和河北将有许多实质性的基础设施项目和产业。

这包括大量资本投资。

如果取消对购买或土地投机的限制,成本肯定会进一步上升,同样的错误将会再次发生。

这是北京及其周边地区受到严格控制的另一个原因。

听着,没有人的投资金额。

京津冀一体化问题比长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区更难解决。

例如,从表面上看,2018年天津市常住人口净流入不足10,000人,但2017年天津市人口净流出为50,000人。

2018年,人口外流的趋势已经逆转。

此外,天津在安置人才方面非常克制。据说天津的初衷是在两年内引进50万人才落户,但实际上,2018年落户的人才数量是13万。

因为很多人只有空账户,没有来天津发展。

因此,天津提高了审批质量。

天津的做法与Xi的形成鲜明对比。

Xi的零门槛落后给教育、医疗和就业资源带来巨大压力。

因此,短期净人口流入只能作为参考。

同样,我们将北京、京津冀房地产市场与长江三角洲、广东、香港、澳门和海湾地区进行了比较。

北京、天津和河北正在一点一点地巩固它们的价值,即使是因为有限的购买价格低于实际价值。

然而,长江三角洲、广东、港澳和海湾地区已经有了无限区域投机的概念,房价上涨过快,透支过度。

如果是你,你会怎么选择?我更希望北京的房价在短期内会缓慢上涨,稍后会实现升值。

原因是每个人都认为。

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